Livello difficoltà ★★★✩✩
Il promissario acquirente si può rifiutare di stipulare il contratto definitivo se il bene immobile oggetto della compravendita è gravato da ipoteca?
Tizio, interessato ad acquistare un appartamento di proprietà di Sempronio, lo contattava telefonicamente per concordare un appuntamento.
I due, dopo brevi trattative, stipulavano un contratto preliminare di compravendita.
In particolare, Sempronio si impegnava a cedere il proprio appartamento, garantendo che tale immobile fosse libero da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli.
Inoltre, i contraenti concordavano che entro 3 anni avrebbero sottoscritto il contratto definitivo.
Tuttavia, Tizio, nelle more della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, veniva a conoscenza che l’immobile promesso in vendita era gravato da ipoteca iscritta in data antecedente alla stipula del contratto preliminare.
Tizio, quindi, si reca dal proprio avvocato di fiducia al fine di ricevere delucidazioni sulla possibilità di opporsi alla stipula del contratto definitivo.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Tizio, rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.
SOLUZIONE SOMMARIA
Orbene, nel caso in esame, il promittente venditore aveva garantito che l’appartamento oggetto della vendita fosse libero da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli.
Tuttavia, il promissario acquirente, nelle more della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, era venuto a conoscenza che tale immobile era gravato da ipoteca iscritta in data antecedente alla stipula del contratto preliminare.
Pertanto, il medesimo non era più intenzionato a sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita.
Ciò posto, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore (cfr. Cass. n. 20961 del 2017; Cass. n. 1431 del 1979).
Dunque, fin tanto che le formalità pregiudizievoli non siano cancellate, è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo (cfr. Cass. n. 1431/79).
Inoltre, in tale ipotesi, il promittente acquirente ha, comunque, la facoltà (non l’obbligo), ai sensi dell’articolo 1482 c.c., comma 1 di adire l’autorità giudiziaria chiedendo al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore (Cass. n. 19097 del 2009; Cass. n. 20961 del 2017).
Alla luce di quanto esposto, si deve concludere che, nel caso in esame, il promissario acquirente Tizio potrà rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita atteso che l’appartamento oggetto del contratto preliminare è gravato da ipoteca iscritta in data antecedente alla stipula del contratto preliminare.
Dunque, fin tanto che tale formalità pregiudizievole non sia stata cancellata è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo.
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