Livello difficoltà ★★★✩✩
I singoli posti auto possono essere assegnati ai condomini in via esclusiva e per un tempo indefinito con una delibera condominiale?
Il Condominio Alfa, situato nel comune di Roma, era composto da 4 edifici il cui accesso era possibile transitando all’interno di un cortile comune.
I condomini, al fine di rendere più ordinata la disposizione dei veicoli, approvavano una delibera con maggioranza assoluta per regolamentare i parcheggi delle autovetture.
In particolare, prevedevano l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del cortile adibita a parcheggio.
Dunque, veniva riconosciuto il diritto a ciascun condomino di parcheggiare un veicolo nel posto auto che gli era stato assegnato per un tempo indeterminato.
Tizio, condomino contrario all’assegnazione dei posti auto nel cortile, si reca dal proprio legale di fiducia al fine di essere reso edotto in ordine alla possibilità di impugnare tale delibera assembleare.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Tizio, rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.
SOLUZIONE SOMMARIA
Si deve, in primo luogo, rilevare che le delibere assembleari approvate a maggioranza assoluta possono stabilire le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali.
Per contro, non possono, menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Dunque, l’assemblea approvando una delibera con la maggioranza assoluta può individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui può fruire ciascun partecipante.
Tuttavia, una siffatta delibera mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.
Invero, la regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’articolo 1102 c.c..
In particolare, tale norma impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di utilizzare un determinato bene.
Quindi, la delibera approvata a maggioranza assoluta non può contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture.
Invero, a tal fine occorre il consenso unanime di tutti i condomini (cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997).
Difatti, l’assegnazione nominativa dei posti auto sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione di un bene comune, ex articolo 1117 c.c..
Inoltre, in tal modo, si creano i presupposti per l’acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.
Alla luce di quanto esposto, si deve concludere che, nel caso in esame, Tizio potrà impugnare la delibera condominiale.
Invero, deve ritenersi nulla la delibera assembleare adottata a maggioranza assoluta con cui viene stabilita l’assegnazione nominativa dei posti auto a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito.
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