Livello difficoltà ★★★✩✩
Il proprietario dell’appartamento può sfrattare un inquilino che molesta ripetutamente i vicini?
Tizio aveva locato l’appartamento di sua proprietà a Caia.
La medesima, una volta preso possesso di tale immobile, faceva conoscenza di Sempronio e Filano, i quali abitavano in due appartamenti situati nel medesimo piano.
Tuttavia, dopo i primi incontri, si rendeva conto che i due vicini avevano un atteggiamento distaccato nei suoi confronti.
Inoltre, riteneva che Sempronio e Filano la evitassero, non salutandola quando la incontravano.
Dunque, per vendicarsi, dapprima, suonava i loro campanelli nelle ore notturne ed in seguito imbrattava con vernice bianca le porte dei loro appartamenti.
Infine, affiggeva alle loro porte di ingresso dei cartelli con ingiurie.
Quindi, Sempronio e Filano, stanchi di questa situazione, mostravano a Tizio i video delle telecamere poste sul pianerottolo che ritraevano Caia intenta a porre in essere le azioni moleste ai loro danni.
Pertanto, Tizio si reca dal proprio legale di fiducia per essere reso edotto sulla possibilità di sfrattare Caia in ragione della condotta che la medesima aveva posto in essere.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Tizio, rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.
SOLUZIONE SOMMARIA
Si deve, in primo luogo, rilevare che l’articolo 1587 c.c. prevede espressamente le obbligazioni principali del conduttore.
In particolare, il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Riguardo tale norma la giurisprudenza dapprima ha individuato l’abuso del godimento del bene locato solo qualora si fossero modificati lo stato di fatto e la destinazione d’uso dell’immobile e nella misura in cui dette modifiche comportassero un danno economico al locatore.
Successivamente, ha esteso l’articolo 1587 c.c. ai casi in cui, anche in assenza di modificazione di fatto dell’immobile o cambio della destinazione d’uso, l’uso possa comunque pregiudicare il valore dell’immobile stesso.
Recentemente, la Suprema Corte ha ritenuto che anche il comportamento del conduttore che molesta i vicini sarebbe inadempimento contrattuale, per abuso della cosa locata nei confronti del locatore, il quale dovrebbe rispondere verso gli altri inquilini come di fatto proprio, se tollerasse tali molestie.
Quindi, secondo la giurisprudenza di legittimità, il contratto può essere risolto non solo se vi è diminuzione del valore del bene locato, ma anche quando ipoteticamente il locatore potrebbe diventare responsabile nei confronti dei vicini per le molestie del conduttore.
Invero, il comportamento del conduttore che, personalmente od a mezzo delle persone con lui conviventi, provoca molestie di fatto agli altri inquilini del fabbricato (con rumori eccessivi, fastidi da parte dei figli, etc) costituisce inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata nei confronti del locatore, dovendo questo rispondere verso gli altri inquilini per fatto proprio, ove tolleri tali molestie (Cass. Civ. Sentenza 6 agosto 1987 n. 6751).
Nel caso in esame, Caia ha posto in essere diverse azioni moleste a danno dei suoi vicini, imbrattando le loro porte di ingresso e affiggendovi cartelli contenenti ingiurie nei loro confronti.
Orbene, ben si può riconoscere che la condotta inadempiente ai fini della risoluzione può essere integrata anche da un solo episodio, per la gravità dello stesso.
Ciò posto, come già precisato, tra le obbligazioni del conduttore, ex art. 1587 c.c., vi è anche quella di servirsi dell’immobile con la «diligenza del buon padre di famiglia».
La violazione di tale obbligazione espressa in continui rumori molesti ai danni del vicinato, può provocare la risoluzione del contratto d’affitto e lo sfratto dell’inquilino molesto.
Alla luce di quanto esposto, si deve concludere che Tizio potrà adire l’autorità giudiziaria per sfrattare Caia in quanto la medesima ha ripetutamente posto in essere azioni moleste a danno dei vicini Sempronio e Filano.
Invero, in caso di inerzia di Tizio, laddove il medesimo tolleri tali molestie, potrebbe rispondere verso gli altri inquilini per fatto proprio.
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