Livello difficoltà ★★★✩✩
L’attività di affittacamere può essere vietata dal regolamento condominiale?
Tizio, proprietario di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato, decideva di svolgervi l’attività di affittacamere.
Tuttavia, l’amministratore del condominio, Caio, venutone a conoscenza gli riferiva che tale attività non poteva essere esercitata.
Invero, il regolamento condominiale prevedeva che gli appartamenti potevano essere destinati esclusivamente a civili abitazioni o a studi professionali.
Inoltre, il detto regolamento stabiliva, altresì, che gli immobili non potevano essere destinati ad esercizi commerciali o ad uffici pubblici.
Per contro, Tizio riteneva che avrebbe potuto svolgere ugualmente l’attività di affittacamere.
Pertanto, il medesimo si reca dal proprio legale di fiducia per ricevere delucidazioni sulla questione.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Tizio, rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.
SOLUZIONE SOMMARIA
Nel caso in oggetto, si deve valutare se la destinazione di civile abitazione prevista dal regolamento condominiale sia pienamente compatibile con l’attività di affittacamere.
Orbene, l’espressione “uso abitativo” sottende l’utilizzo dell’immobile come dimora stabile ed abituale.
L’attività di affittacamere è, invece, ricompresa fra quelle vietate in quanto può essere ricondotta ad un’attività di tipo commerciale, assimilabile a quella alberghiera.
Difatti, si esplica in una attività a scopo di lucro da parte dell’imprenditore mediante una prestazione che prevede un alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi.
In sostanza, una simile attività è in contrasto con il regolamento condominiale, essendo tale destinazione commerciale incompatibile con l’uso abitativo.
Peraltro, l’assimilazione dell’attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera è coerente con quanto statuito dalla giurisprudenza di legittimità.
In particolare, il Supremo Consesso ha ritenuto che tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga a quest’ultima, comportando un’attività imprenditoriale ed il contatto diretto con il pubblico.
Infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (Cass. n. 704/2015).
Alla luce di quanto esposto, si deve concludere che Tizio non potrà svolgere l’attività di affittacamere all’interno del proprio appartamento.
Invero, tale attività deve essere ricondotta a quelle commerciali vietate dal regolamento, posto che l’affittacamere è una struttura gestita in forma imprenditoriale.
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