Livello difficoltà ★★★✩✩
Cappotto termico: devono partecipare alle spese di realizzazione anche i condomini proprietari degli appartamenti interrati?
Tizio e Caio erano proprietari di due appartamenti siti nei locali interrati di un palazzo facente parte del condominio Alfa.
Orbene, durante un’assemblea condominiale a cui i due partecipavano, veniva approvata all’unanimità la realizzazione di un cappotto termico per l’intero l’edificio.
Tuttavia, Tizio e Caio, nella riunione successiva riferivano che non erano intenzionati a corrispondere alcuna somma per tale intervento edilizio in quanto i loro appartamenti erano interrati e non avrebbero tratto alcun beneficio dall’esecuzione dell’opera.
In sostanza, la ritenevano un’innovazione superflua, voluttuaria e gravosa.
Dunque, Mevio, amministratore del condominio Alfa, si reca dal proprio legale di fiducia al fine di comprendere se i condomini proprietari degli appartamenti interrati potessero rifiutarsi di partecipare alle spese di realizzazione del cappotto termico.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato del condominio Alfa, rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.
SOLUZIONE SOMMARIA
Si deve, in primo luogo, evidenziare che con il cappotto termico si realizza un miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato condominiale in ragione dell’isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio.
Dunque, tale intervento non può qualificarsi come “innovazione gravosa e/o voluttuaria”, ai sensi dell’art. 1121 c.c., in quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l’investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente.
Invero, si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono prive di oggettiva utilità.
Inoltre, sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio (Cass. Sez. 2, 18/01/1984, n. 428; Cass. Sez. 2, 23/04/1981, n. 2408).
Tuttavia, la realizzazione di un cappotto termico sulle superfici esterne dell’edificio condominiale è volto a migliorare l’efficienza energetica dell’intero stabile.
Quindi, non si tratta di un’opera destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato.
Invero, le opere, gli impianti o manufatti che, come il cappotto sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune.
Difatti, sono goduti dall’intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali interrati.
Dunque, una volta eseguito, il cappotto termico non configura un’opera che è destinata a servire i condomini in misura diversa.
Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (arg. da Cass. Sez. 2, 25/09/2018, n. 22720; Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 17/03/1999, n. 2395; Cass. Sez. 2, 23/12/1992, n. 13655).
In conclusione, il Condominio Alfa potrà chiedere la corresponsione delle spese per la realizzazione del cappotto termico a tutti i condomini (compresi i proprietari dei locali interrati) atteso che tale intervento, migliorando l’efficienza energetica dell’edificio, rappresenta un vantaggio per l’intero stabile condominiale.
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