TRACCIA N. 6 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩

Il locatore deve corrispondere al conduttore un’indennità per i miglioramenti apportati all’immobile locato?

Tizio sottoscriveva un contratto di locazione con Sempronio con cui concedeva a quest’ultimo l’appartamento di cui era proprietario.

A seguito di ciò, Sempronio iniziava a svolgere diversi lavori, apportando addizioni e migliorie all’immobile.

Tuttavia, non ne dava alcuna comunicazione a Tizio.

Peraltro, alla scadenza del contratto, prima di abbandonare l’immobile, Sempronio chiedeva a Tizio la corresponsione di un’indennità per le addizioni ed i miglioramenti apportati all’immobile.

Tizio, contrariato, si reca dal proprio legale di fiducia, precisando che le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa locata e che, quindi, intende trattenerle senza corrispondere alcunché.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga parere motivato, illustrando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

In primo luogo, va rilevato che il conduttore può eseguire addizioni, ossia opere che producono l’aggiungersi di un nuovo bene a quello locato o un aumento quantitativo di esso, rientrando ciò nel suo diritto di godimento.

Alla cessazione della locazione il conduttore può asportare (ius tollendi) le addizioni che siano separabili senza nocumento della cosa locata, a meno che il proprietario non manifesti la volontà di ritenerle, prevalendo tale volontà sul potere del conduttore.

Tuttavia, si può, altresì, verificare che il locatore ne pretenda la rimozione, atteso che ciò rientra nei diritti dello stesso.

Ciò posto, nel caso in cui le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa locata, si pone la questione se il locatore ne possa pretendere la rimozione in ogni caso, anche quando costituiscano un miglioramento della cosa locata ed il locatore abbia consentito alla loro esecuzione.

Orbene, nell’ipotesi in cui le addizioni non siano separabili senza danno per la cosa locata e costituiscano inoltre un miglioramento di essa, secondo quanto stabilito dall’art. 1592 c.c. richiamato dall’art. 1593 c.c., rileva il consenso del locatore all’esecuzione delle addizioni (Cass. 19.06.1971, n. 1891).

Dunque, se il locatore ha prestato il consenso alle addizioni e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano miglioramento e, cioè, comportino incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione.

In tal caso, il conduttore ha diritto all’indennità prevista dall’art. 1592 c.c..

Per contro, il conduttore non ha diritto a nessuna indennità nell’ipotesi di mancanza di consenso del locatore, a nulla rilevando che lo stesso acquisisca le addizioni.

Ove, invece, le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite (Cass. 07.05.1988, n. 3386).

Infine, è opportuno precisare che il consenso del locatore non si può desumere da un comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le addizioni.

Non è, quindi, sufficiente la sola scienza o la mancata opposizione del locatore, mentre è sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti ed un contegno incompatibile con un proposito contrario (Cass. 12.04.1996, n. 3435; Cass. 26.11.1997, n. 11878; Cass. 24.06.1997, n. 5637).

Alla luce di quanto esposto, Tizio non dovrà corrispondere alcuna indennità a Sempronio in quanto non ha prestato il proprio consenso alla realizzazione delle addizioni e delle migliorie.

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