TRACCIA N. 11 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩

Bene facente parte della comunione ereditaria: un solo coerede può venderlo prima della divisione?

Tizio decedeva lasciando in eredità alla moglie Caia ed ai figli Mevio e Sempronio 5 appartamenti.

Tuttavia, prima della divisione ereditaria, Mevio alienava uno dei cinque appartamenti a Filano.

Dunque, Filano si reca da un legale al fine di essere reso edotto sulla bontà dell’operazione contrattuale posta in essere.

Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Filano, rediga parere motivato, verificando se è possibile alienare un bene immobile facente parte di una massa ereditaria ancora indivisa.

SOLUZIONE SOMMARIA

In primo luogo, occorre rilevare che, in tema di comunione ereditaria, opera il principio di cui all’art. 757 c.c., secondo cui “ogni erede è reputato solo ed immediato successore di tutti i beni componenti la sua quota o a lui pervenuti dalla successione e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà di altri beni ereditari”.

Da ciò consegue che non può ritenersi che la vendita di un bene rientrante nella comunione ereditaria, da parte di uno solo dei coeredi, produca effetti reali relativamente alla quota ideale del coerede alienante.

Invero, questi, per effetto dell’assegnazione in sede di divisione, potrebbe non risultare mai proprietario del detto bene o di parte di esso.

Dunque, in questo caso la vendita ha solo effetto obbligatorio, essendo la sua efficacia reale subordinata all’assegnazione del bene al coerede-venditore attraverso la divisione.

Pertanto, fino a tale assegnazione il bene continua a far parte della massa comune da dividere.

Alla luce di quanto esposto, l’acquirente di un bene in comunione ereditaria da uno solo dei coeredi, data la comunione e finché essa perdura, non può ottenere la proprietà esclusiva di una singola parte materiale della cosa.

Peraltro, il medesimo non può nemmeno ottenere la quota ideale di un singolo bene, in proporzione alla quota di eredità che compete al coerede alienante, per il semplice motivo che, giusto il principio che emerge dall’art. 757 c.c., non esiste una quota ideale della proprietà di quel bene in capo al coerede.

Difatti, questi è titolare solo di una quota di eredità, intesa come universitas, che è già di per sé un diritto alienabile (artt. 1542 e segg. c.c.), mentre la proprietà del bene non necessariamente deve rientrare in quella quota al momento della divisione.

Da ciò consegue che l’acquirente di un bene ereditario da uno dei coeredi, ignorando la comunione, può sempre chiedere, anche subito, la risoluzione del contratto.

Se, invece, preferisce attendere la divisione, e con questa la cosa viene assegnata per intero al suo dante causa, si applica l’art. 1479, comma 1 c.c., e rimangono precluse tanto la risoluzione quanto la semplice riduzione del prezzo.

Se nella divisione il bene rimane assegnato per intero ad altro condividente, il bene diventa interamente altrui, e spetta la risoluzione ex art. 1479 c.c., senza che sia concepibile un’alternativa con la semplice riduzione del prezzo.

Infine, se il bene nella divisione viene assegnato solo in parte al venditore, in tal caso, il compratore ha diritto ad una proporzionale riduzione del prezzo ex art. 1480 c.c..

In conclusione, nel caso in esame, la vendita dell’appartamento stipulata tra Mevio e Filano ha solo effetto obbligatorio, essendo la sua efficacia subordinata all’assegnazione del bene a Mevio.

Invero, Filano non potrà ottenere la proprietà esclusiva dell’immobile sino a quando il bene continua a far parte della massa ereditaria.

Peraltro, laddove a seguito della divisione ereditaria, il detto bene non venga assegnato a Mevio, l’acquirente Filano potrà ottenere la risoluzione del contratto.

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