Livello difficoltà ★★★✩✩
Ascensore realizzato solo da alcuni condomini.
I proprietari degli altri appartamenti ne possono usufruire?
Tizio e Caio a causa di alcuni problemi di salute non erano in grado di giungere al 5° piano del palazzo ove erano situati i loro appartamenti.
Pertanto, a loro spese, realizzavano un ascensore che attraversava tutti i piani del fabbricato.
Tuttavia, gli altri condomini, sebbene non avessero in alcun modo contribuito alla realizzazione dell’opera, pretendevano, comunque, di usufruirne.
Invero, ritenevano che l’ascensore fosse un bene comune a tutti i condomini.
Dunque, Tizio e Caio si recano da un legale al fine di ricevere delucidazioni sulla questione.
Il candidato, assunte le vesti dell’avvocato di Tizio e Caio, rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.
SOLUZIONE SOMMARIA
Si deve, in primo luogo, rilevare che l’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio costituisce innovazione, che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’articolo 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune.
Per contro, quando l’innovazione non sia stata approvata in assemblea (in caso di impianto suscettibile di utilizzazione separata), essa può essere attuata anche a cura e spese soltanto di uno o di taluni condomini.
È, comunque, fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Dunque, l’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese.
Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore.
Tale comunione è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi.
Invero, l’articolo 1121 c.c., comma 3, fa salva la facoltà agli altri condomini di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale.
Ciò posto, si deve, comunque, rilevare che l’art. 1117 c.c., n. 3, ricomprende gli ascensori fra gli oggetti della proprietà comune.
Tuttavia, si deve, altresì, considerare che la presunzione legale di comunione di talune parti dell’edificio condominiale, stabilita dall’articolo 1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all’uso ed al godimento comune.
Quindi, deve risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo.
Tale necessaria relazione strumentale tra la singola parte (nella specie, l’impianto di ascensore) e l’uso comune deve comunque sussistere sin dal momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra le res, se eseguito successivamente.
In tal senso, ove dimostrato che l’impianto di ascensore sia stato realizzato per iniziativa ed a spese solo di uno o di alcuni condomini dopo la costituzione del condominio, trova applicazione il regime presupposto dall’articolo 1121 c.c..
Peraltro, non assume rilievo giuridicamente determinante la circostanza che il bene sia stato poi di fatto utilizzato anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di quei condomini che non avevano inizialmente inteso trarre vantaggio dall’innovazione.
Alla luce di quanto esposto, si deve concludere che, nel caso in esame, Tizio e Caio siano i proprietari dell’ascensore atteso che lo hanno realizzato a loro spese.
Tuttavia, gli altri condomini possono in qualunque tempo partecipare all’innovazione, divenendo comproprietari dell’opera, pagando pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale.
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