TRACCIA N. 10 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩

Compravendita di un fondo gravato da servitù di passaggio.

Omessa menzione della servitù nell’atto di vendita: l’acquirente del fondo riceve, comunque, l’immobile con il peso della servitù?

Tizio era proprietario di un fondo intercluso e per accedervi doveva obbligatoriamente attraversare il terreno di Caio.

Dunque, Tizio sottoscriveva un accordo con Caio che prevedeva l’imposizione di una servitù di passaggio sul fondo del vicino.

Inoltre, Tizio trascriveva, immediatamente, il titolo di costituzione della servitù nei registri immobiliari.

Dopo un anno dalla stipula di tale accordo, Caio decideva di alienare il proprio terreno a Sempronio.

Tuttavia, nell’atto di compravendita non veniva in alcun modo specificato che il fondo fosse gravato da una servitù di passaggio.

Pertanto, Sempronio, divenutone proprietario, si rifiutava di far passare Tizio attraverso il proprio terreno.

Dunque, quest’ultimo si reca dal proprio legale di fiducia al fine di ricevere delucidazioni sulla questione.

Il candidato assunte le vesti del legale di Tizio, rediga un motivato parere analizzando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

In primo luogo, è bene evidenziare che la servitù di passaggio è un diritto reale di godimento su cosa altrui, consistente nel peso o limitazione posto ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente ad un’altra persona.

In particolare, per costituire una servitù è necessario che ci siano due fondi tra loro vicini che appartengano a due soggetti diversi.

Ad esempio, il proprietario di un terreno circondato da fondi altrui (che, quindi, è obbligato ad attraversare i detti fondi per giungere nella sua proprietà) ha diritto di ottenere la servitù di passaggio su un fondo vicino.

Dunque, la servitù è un vincolo che grava sul fondo e non sulla persona che ne è titolare.

Premessa tale breve analisi sull’istituto giuridico, ai fini di una corretta risoluzione del caso in esame, occorre valutare se in caso di alienazione di un fondo gravato da servitù di passaggio, l’acquirente riceva l’immobile con tale imposizione.

Tale disamina non può prescindere dalla circostanza che nel contratto di compravendita non vi era stata alcuna menzione circa l’esistenza della servitù di passaggio.

Orbene, va, anzitutto, precisato che in virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive e di quelle passive ad esso inerenti.

Peraltro, qualora sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù, a nulla rileva che ciò non sia stato indicato nell’atto di acquisto.

Difatti, in tal caso il proprietario del fondo servente riceve l’immobile con il peso di cui è gravato.

Invero, la menzione della servitù nel titolo è necessaria per renderla opponibile ai successivi acquirenti solo quando non sia stato trascritto l’atto costitutivo della servitù.

Nel caso di specie, essendo stato trascritto il titolo costitutivo, la servitù costituita tra Tizio e Caio era opponibile al successivo acquirente del fondo servente Sempronio, nonostante nell’atto di compravendita non fosse menzionata la presenza della detta servitù.

Dunque, la mancata conoscenza di fatto da parte di Sempronio è circostanza del tutto irrilevante, attesa la funzione di pubblicità della trascrizione nei registri immobiliari.

Difatti, attraverso la semplice consultazione di tali registri, i potenziali acquirenti sono in grado di conoscere, fra l’altro, l’esistenza di pesi gravanti sul fondo.

Alla luce di quanto esposto, Tizio potrà continuare ad esercitare il proprio diritto di passaggio sul fondo divenuto di proprietà di Sempronio.

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