TRACCE E SOLUZIONI DIRITTO CIVILE (PRECORSO)


TRACCIA N. 15 (CIVILE)

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TRACCIA N.15 (CIVILE)

Deve ritenersi valida la donazione eseguita da un solo coniuge e relativa ad un bene ricadente nel regime di comunione legale?

 

Tizio e Sempronia, sposati da diversi anni in regime di comunione legale, erano comproprietari di un appartamento sito in Roma.

Tuttavia, Tizio decideva di donare il detto immobile al nipote Caietto senza consultare la moglie.

Dunque, Sempronia, venuta a conoscenza dell’atto di liberalità redatto e sottoscritto dal marito, si reca da un legale al fine di richiedere l’annullamento della donazione.

Assunte le vesti del legale di Sempronia, il candidato rediga parere motivato illustrando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

 

In primo luogo, occorre rilevare che la Suprema Corte a Sezioni Unite (sent. 15 marzo 2016 n. 5068) ha precisato che la donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, sebbene non espressamente vietata, è nulla per difetto di causa.

Tuttavia, tale principio enunciato dalle Sezioni Unite è insuscettibile di trovare applicazione all’ipotesi di donazione da parte di un solo coniuge comproprietario del bene in regime di comunione legale.

Invero, l’articolo 184 c.c. , prevede espressamente che “Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili…

L’azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione”.

Dunque, il legislatore avvalendosi di una dizione di carattere tendenzialmente onnicomprensiva, tale da estendersi a tutti gli atti dispositivi, tra cui rientra anche la donazione, prevede che l’atto, laddove abbia ad oggetto beni immobili, sia solo annullabile nel termine di un anno.

Ciò posto, a fronte di atti compiuti da uno solo dei comunisti, il legislatore ha approntato una specifica disciplina che proprio per il suo carattere di specialità è destinata a prevalere sulla soluzione di carattere generale, invece delineata dalla citata pronuncia delle Sezioni Unite.

Si deve, quindi, concludere che la donazione del bene in regime di comunione legale effettuata da parte di uno solo dei coniugi è invalida ai sensi dell’art. 184 c.c.

Invero, tale previsione, specifica e tendenzialmente onnicomprensiva, commina la sanzione dell’annullabilità a tutti gli atti dispositivi compiuti senza il consenso o in assenza di convalida, atti nel cui novero rientra anche la donazione avente ad oggetto beni immobili o mobili registrati.

Alla luce delle superiori argomentazioni, dunque, Sempronia potrà agire in giudizio e chiedere l’annullamento della donazione eseguita da Tizio in favore di Caietto.

Traccia n.15, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 31 agosto 2018 n. 21503

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TRACCIA N. 14 (CIVILE)

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TRACCIA N.14 (CIVILE)

Acquista un’opera d’arte falsa: può chiedere l’annullamento della compravendita per illiceità dell’oggetto del contratto?

Tizio, magnate ed appassionato di opere d’arte, era interessato ad acquistare un dipinto di Dalì di proprietà di Caio.

Quest’ultimo, durante le trattative, si diceva fermamente convinto della genuinità dell’opera e convinceva Tizio a concludere l’affare.

Tuttavia, successivamente, l’acquirente consultava un esperto, il quale gli riferiva che il dipinto non era autentico.

Dunque, Tizio, sostenendo che la compravendita doveva ritenersi nulla per illiceità dell’oggetto del contratto, si reca da un legale per ricevere delucidazioni sulla questione.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga parere motivato, illustrando gli istituti sottesi al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

Occorre rilevare che, secondo costante giurisprudenza di legittimità, la cessione di un’opera d’arte conclusa nell’erroneo convincimento, comune ai contraenti, della sua genuinità, non configura un contratto nullo per illiceità dell’oggetto.

Invero, ai sensi dell’articolo 1346 c.c., l’oggetto del contratto è illecito allorché concerne cose o fatti di rilevanza patrimoniale che per la loro stessa tipologia, così come contemplata dalle parti, siano insuscettibili di commercio per contrarietà all’ordine pubblico, al buon costume o a norme imperative.

Dunque, si deve ritenere che l’oggetto del contratto di vendita del dipinto stipulato tra Tizio a Caio non può essere considerato illecito.

Difatti, un dipinto o un quadro in sé rimane tale, nella sua nuda oggettività, indipendentemente dall’imputazione soggettiva della trasposizione artistica che rappresenta.

Piuttosto, atteso che il dipinto in oggetto è risultato, successivamente alla conclusione del contratto, “falso”, cioè non attribuibile alle mani e all’ingegno di Dalì, appare configurabile un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”.

Invero, secondo costante giurisprudenza di legittimità, laddove un quadro venga alienato come opera di un autore determinato, e tuttavia, risulti non autentico, spetta al compratore, cui l’autenticità del dipinto sia stata garantita, il diritto di ottenere la risoluzione del contratto per vendita di “aliud pro alio”.

In particolare, l’acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto, in quanto il venditore non ha provveduto ad adempiere all’obbligazione assunta di trasferire al compratore “il diritto su opera d’arte determinata con riferimento ad un elemento specifico di identificazione, di carattere sostanziale, quale quello attinente al suo autore”.

Dunque, l’acquirente potrà richiedere, nell’ordinario termine di prescrizione decennale, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, ai sensi dell’art. 1453 cod. civ.

Orbene, alla luce delle superiori argomentazioni, si deve concludere che l’oggetto del contratto di vendita del dipinto stipulato tra Tizio a Caio non può essere considerato illecito.

Tuttavia, in virtù di quanto statuito dalla normativa e dalla giurisprudenza di legittimità, Tizio potrà richiedere ed ottenere la risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1453 c.c.

Traccia n.14, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 novembre 2018 n. 30713

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TRACCIA N. 13 (CIVILE)

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TRACCIA N.13 (CIVILE)

Le spese di manutenzione dell’ascensore devono essere corrisposte anche dal condomino proprietario dell’appartamento sito al piano terra?

Tizio proprietario dell’appartamento sito al piano terra di un fabbricato, facente parte del condominio Alfa, veniva contattato dall’amministratore del condominio che richiedeva la corresponsione di €300,00 per le spese di manutenzione dell’ascensore del palazzo.

Tuttavia, il medesimo, si rifiutava di versare la somma richiesta asserendo di non aver mai usufruito dell’ascensore. 

L’amministratore del condominio Alfa si reca quindi da un legale per ricevere delucidazioni sulla questione, precisando che, nel regolamento condominiale, non sussiste alcuna deroga in ordine alla ripartizione delle spese.

Assunte le vesti del legale del condominio Alfa, si rediga parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

Costante orientamento della Suprema Corte di Cassazione ha più volte affermato che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio facente parte di un condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c. (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713; Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264).

In particolare, il dettato normativo dell’art. 1124 c.c. prevede espressamente che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada.

Invero, pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (arg. da Cass. Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini.

Dunque, Tizio non potrà dirsi esonerato dalla spesa intimatagli, non essendoci nel regolamento del condominio Alfa alcuna esplicita disciplina convenzionale che differenzi tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di manutenzione e sostituzione degli ascensori.

In conclusione, Tizio sarà obbligato a corrispondere la somma richiesta dall’amministratore del condominio Alfa.

Invero, tale obbligo discende direttamente dalla legge (art. 1124 c.c.), e le clausole regolamentari non contengono alcuna convenzione espressa che deroghi alla disciplina codicistica.

Traccia n.13, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 12 settembre 2018 n. 22157

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TRACCIA N. 12 (CIVILE)

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TRACCIA N.12 (CIVILE)

Dona ad un terzo l’appartamento ove risiede, ma quest’ultimo gli chiede di abbandonare l’immobile.

 

In tale ipotesi, il donante può chiedere la revoca della donazione per ingratitudine?

 

Tizia, anziana signora senza eredi, decideva di donare l’appartamento di sua proprietà, ove abitava, al giovane Caio in quanto nutriva profonda stima e fiducia nei suoi confronti.

Inoltre, contestualmente, le parti stipulavano un contratto di comodato d’uso, in virtù del quale Tizia avrebbe potuto alloggiare in detto immobile sino alla data del suo decesso.

Tuttavia, dopo alcuni mesi, Caio chiedeva a Tizia, tramite lettera raccomandata, il rilascio dell’immobile. In particolare, il medesimo invocava la risoluzione del contratto di comodato per mancato uso del bene.

Dunque, Tizia, delusa dall’atteggiamento del giovane Caio, si reca da un legale al fine di ricevere delucidazioni in ordine alla possibilità di chiedere la revoca della donazione per ingratitudine.

Assunte le vesti del legale di Tizia, si rediga parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

 

In primo luogo, occorre procedere ad un’attenta disamina dell’art. 801 c.c.

Invero, il dettato normativo dell’articolo prevede espressamente che la domanda di revocazione della donazione per ingratitudine può essere proposta quando il donatario:

  1. ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente del medesimo;
  2. ha commesso, in danno di una di tali persone, un fatto al quale la legge dichiara applicabili le disposizioni sull’omicidio;
  3. ha denunziato una di tali persone per reato punibile con l’ergastolo;
  4. si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
  5. ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio di lui.

Ciò posto, appare opportuno evidenziare che, secondo costante orientamento giurisprudenziale, l’ingiuria grave richiesta, ex articolo 801 c.c., quale presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine, consiste in un comportamento del donatario che manifesti un sentimento di disistima delle qualità morali e di irrispettosità della dignità del donante, contrastanti con il senso di riconoscenza che, secondo la comune coscienza, dovrebbe invece improntarne l’atteggiamento (Cass. 5 aprile 2005 n. 7033; Cass. 28 maggio 2008 n. 14093; Cass. 24 giugno 2008 n. 17188; Cass. 30 marzo 2011 n. 7487).

In altri termini, deve costituire segno di una ingratitudine esteriorizzata, in modo da rendere palese ai terzi l’opinione irriguardosa maturata nei confronti del donante. E una tale ipotesi costituisce formula aperta ai mutamenti dei costumi sociali (da ultimo, Cass. n. 22013 del 2016).

Alla luce dei superiori principi giurisprudenziali, si deve ritenere che, nel caso in esame, ricorrono gli estremi della figura dell’ingratitudine nel comportamento del donatario.

Invero, la condotta di Caio, deve essere valutata quale manifestazione di sostanziale disistima, di mancanza di rispetto nei confronti della donante e come un affronto contrastante con il senso di riconoscenza e di solidarietà, che secondo la coscienza comune, deve improntare il comportamento del donatario.

Infatti lo stesso, di fronte all’età avanzata della donante e alle sue condizioni di vita, ormai priva degli affetti familiari più prossimi, l’ha invitata, con una lettera formale, a lasciare l’immobile di sua proprietà, nonostante lo avesse acquistato a seguito di donazione fatta in suo favore dalla stessa Tizia.

Peraltro, lo stesso intimò alla donante di rilasciare l’immobile senza neanche tentare di avere un contatto personale e diretto con la predetta, nonostante la stessa nutrisse profonda stima e fiducia nei suoi confronti.

Dunque, Tizia potrà agire in giudizio per richiedere ed ottenere la revocazione della donazione, atteso che Caio, con il suo comportamento, ha manifestato un sentimento di disistima delle qualità morali e di irrispettosità della dignità della donante, contrastanti con il senso di riconoscenza.

Traccia n.12, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 13 agosto 2018 n. 20722

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TRACCIA N. 11 (CIVILE)

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TRACCIA N.11 (CIVILE)

Il condomino può ottenere il rimborso delle spese non urgenti sostenute per la gestione delle parti comuni?

Tizio, proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano di un palazzo, decideva di dare esecuzione ai necessari interventi manutentivi.

Peraltro, il medesimo, oltre alla quota di spettanza, anticipava le somme di competenza di Caio, Sempronio e Filano, proprietari di altrettanti appartamenti siti nei piani inferiori.

A conclusione dei lavori, Tizio chiedeva ai detti condomini la ripetizione delle spese sostenute.

Dunque, Caio, Sempronio e Filano, contrariati da tale richiesta, si recano dal proprio avvocato di fiducia, precisando che i lavori realizzati da Tizio non presentavano il carattere dell’urgenza.

Assunte le vesti del legale di Caio, Sempronio e Filano si rediga parere motivato, analizzando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

Al fine di addivenire ad una corretta risoluzione del caso in esame occorre analizzare quanto stabilito dall’articolo 1134 c.c., il quale prevede espressamente che “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.

Dunque, il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso solo laddove dimostri l’urgenza, ex art. 1134 c.c.,  ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Pertanto, il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune.

Orbene, la disposizione dell’articolo 1134 c.c., è diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato riservata agli organi del condominio.

Nel caso in esame, è pacifico che i lavori eseguiti per la conservazione ed il godimento delle parti comuni non presentavano alcun carattere di urgenza.

Dunque, detti lavori avrebbero potuto essere autorizzati soltanto dall’amministratore e dall’assemblea.

Ciò posto, occorre, quindi valutare se il condomino, in via sussidiaria, possa ottenere il ristoro di spese sostenute in ragione della configurazione dell’azione di arricchimento senza causa in capo agli altri condomini.

Orbene, tenuto conto della nozione di sussidiarietà dell’azione di arricchimento senza causa ai sensi degli articoli 2041 e 2042 c.c., quest’ultima è disponibile solo allorché chi la eserciti, secondo una valutazione da compiersi in astratto e perciò prescindendo dalla previsione del suo esito, non possa esercitare un’altra azione per farsi indennizzare il pregiudizio subito.

Tuttavia, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, l’azione di arricchimento non può essere esercitata in presenza del divieto posto dalla legge di esercizio di azioni tipiche in assenza di determinati presupposti; e tale divieto è da ravvisarsi nella subordinazione al requisito dell’urgenza di cui all’articolo 1134 c.c., per cui se la spesa non è urgente nessuna azione spetta, neanche quella di arricchimento, in quanto ammettere l’azione di arricchimento nel caso di spesa non urgente significherebbe contravvenire al divieto di rimborso stabilito dal legislatore (Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 28 giugno 2018, n. 17027).

Invero, per principio generale, l’azione di arricchimento senza causa non può rappresentare uno strumento per aggirare divieti di rimborsi o di indennizzi posti dalla legge; mentre, nel caso di specie (nel quale le opere sono state ritenute non urgenti), opinando diversamente, si finirebbe con l’ammettere l’iniziativa non autorizzata del singolo condomino nell’amministrazione del Condominio.

Alla luce di sin quanto esposto, si deve concludere che al condomino Tizio, non possa essere riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, in ragione della carenza del presupposto dell’urgenza, richiesto dall’articolo 1134 c.c., né tantomeno il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento senza causa.

Difatti, detta azione non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti.

Peraltro, nel caso in cui la spesa, per quanto non urgente, sia necessaria – il condomino interessato ha facoltà di agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 1133 c.c., (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 (con ricorso all’autorità giudiziaria), con conseguente inesperibilità dell’azione ex articolo 2041 c.c., per difetto del carattere della sussidiarietà.

Traccia n.11, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezioni 3 Civile , Ordinanza 28 giugno 2018, n. 17027

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TRACCIA N. 10 (CIVILE)

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TRACCIA N.10 (CIVILE) nada

Decesso del promittente venditore: il promissario acquirente può ottenere una sentenza traslativa del diritto di proprietà dell’immobile, ai sensi dell’art. 2932 c.c.?

Tizio stipulava con Caio un contratto preliminare che aveva ad oggetto il trasferimento della nuda proprietà di un suo appartamento, su cui lo stesso Tizio aveva costituito un diritto di usufrutto in favore del figlio Tizietto.

Caio, con la sottoscrizione del contratto, si impegnava a corrispondere l’importo totale di 80mila euro, di cui €5mila venivano versati dallo stesso a seguito della sottoscrizione di detto preliminare.

Tuttavia, prima della stipula del contratto definitivo, Tizio decedeva.

Dunque, Caio adiva il Tribunale, citando Tizietto, unico erede di Tizio, al fine di ottenere una sentenza traslativa del diritto di proprietà, ai sensi dell’art. 2932 c.c., dell’immobile oggetto di contratto preliminare, previo pagamento del prezzo residuo di €75mila.

Tizietto, contrario a cedere detto appartamento, si reca dal proprio avvocato di fiducia al fine di ricevere delucidazioni sulla questione.

Assunte le vesti dell’avvocato di Tizietto, si rediga parere motivato analizzando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

In primo luogo, appare opportuno precisare che, ai sensi dell’art. 2932 c.c., nel caso in cui qualcuno, obbligato a concludere un contratto, non adempie l’obbligazione, l’altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Tuttavia, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, la regolamentazione degli interessi risultante dal contratto preliminare di vendita della nuda proprietà dell’immobile non può essere resa esecutiva ai sensi dell’articolo 2932 c.c., una volta deceduto il promittente venditore, per l’alterazione che tale evento ha prodotto sul contenuto della controprestazione.

Invero, il contratto preliminare ha carattere aleatorio, in quanto l’utilità è correlata alla durata della vita del venditore, sicché il decesso del medesimo, di fatto, modifica la natura stessa del contratto, essendo venuta meno l’alea.

Nel caso in esame, il corrispettivo di 80mila euro (di cui €5mila versati alla firma del preliminare) era stato pattuito in riferimento al trasferimento della nuda proprietà, e l’avvenuto decesso del promittente venditore prima della stipula del definitivo aveva prodotto un mutamento sostanziale del “contenuto” della controprestazione pattuita per il trasferimento del bene.

Difatti, l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare esige che al momento della pronuncia giudiziale – ovvero al momento della proposizione della domanda – sussistano “tutte le condizioni giuridiche, con i relativi presupposti di fatto, che consentano alla sentenza costitutiva di rispecchiare integralmente le previsioni delle parti in sede di preliminare”.

Tale principio, costante nella giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, da un lato impone, la verifica ufficiosa della sussistenza di “tutte le condizioni giuridiche, con i relativi presupposti di fatto” per dare esecuzione al preliminare, e, dall’altro lato, comporta che non possa trovare accoglimento la domanda proposta ai sensi dell’articolo 2932 c.c., avente ad oggetto un contratto che non è più remunerativo per gli eredi del promittente venditore, essendo venuta meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto (Cass. Civ.  n. 167 del 1976; Cass. Civ. n. 15906 del 2016; Cass. Civ. n. 14807 del 2018).

Per completezza, occorre, tuttavia, precisare che nel caso in cui il promittente venditore fosse deceduto dopo la pronuncia della sentenza di primo grado o, semplicemente, dopo la notifica dell’atto di citazione, non si sarebbe configurata una situazione di sopravvenuta impossibilità di adempimento del preliminare.

Dunque, alla luce di sin quanto esposto, si deve precisare che laddove il decesso del promittente venditore della nuda proprietà si sia verificato prima della instaurazione del giudizio avente ad oggetto la domanda ex articolo 2932 c.c.. non può trovare accoglimento la domanda proposta dal promissario acquirente ex art. 2932 c.c.

Pertanto, si deve concludere che nel caso in esame, deve ritenersi destituita di ogni fondamento la pretesa di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare avanzata da Caio, atteso che questi ha adito l’autorità giudiziaria solamente dopo il decesso di Tizio.

Traccia n.10, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezioni 2 Civile , Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14807

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TRACCIA N. 9 (CIVILE)

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TRACCIA N.9 (CIVILE)

Immobile realizzato sul suolo comune da un solo comproprietario: a chi appartiene il fabbricato?

Tizio e Caio erano comproprietari pro indiviso di un terreno sito in Genova.

Caio edificava, a proprie spese, un immobile sul suolo comune, senza, tuttavia, chiedere alcun consenso a Tizio e si riteneva esclusivo proprietario dell’immobile.  

Ciò posto, Tizio venuto a conoscenza di tali fatti, considerava, invece, la costruzione di detto immobile di proprietà di entrambi i contitolari, sebbene fosse stata realizzata dal solo Caio.

Dunque, il medesimo al fine di ricevere delucidazione sulla questione, si reca dal proprio legale di fiducia.

Assunte le vesti dell’avvocato di Tizio si rediga parere motivato, analizzando il quesito sotteso al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

Ai fini di una corretta analisi del caso in esame appare opportuno, in primo luogo, analizzare quanto statuito dall’art. 934 c.c.

In particolare, il dettato normativo del sopracitato articolo prevede espressamente che “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo…”

Chiarito quanto disposto dalla norma, occorre valutare se possa trovare applicazione l’istituto dell’accessione anche laddove la proprietà del suolo sia comune a più soggetti ed uno solo di essi abbia edificato sul suolo comune.

Sul punto si è registrato un acceso dibattito giurisprudenziale.

1.Secondo un primo indirizzo, più risalente, il principio dell’accessione (articolo 934 cod. civ.) opererebbe anche nel caso di comunione, per cui la costruzione su suolo comune, pur se eseguita da uno solo dei comunisti, diverrebbe anch’essa comune, salvo contrario accordo scritto.

2.Secondo l’opposto e più recente orientamento, la fattispecie dell’accessione di cui all’articolo 934 cod. civ.si riferirebbe solo alle costruzioni od opere eseguite su terreno altrui.

Presupporrebbe cioè che il costruttore sia un “terzo” rispetto ai proprietari del suolo.

Dunque, poiché il comproprietario costruttore non può essere considerato “terzo” rispetto agli altri comunisti, la fattispecie della costruzione eseguita da uno dei comproprietari su suolo comune non potrebbe essere regolata dall’articolo 934 cod. civ., ma sarebbe invece regolata dalla disciplina in materia di comunione, che configurerebbe una deroga al principio dell’accessione.

Pertanto, secondo tale filone interpretativo, la nuova costruzione sarebbe di proprietà comune a tutti i comunisti.

Al fine di dirimere il contrasto giurisprudenziale, sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, le quali hanno enunciato il seguente principio di diritto: “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’articolo 934 cod. civ., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam”.

Il Collegio rileva che, sul piano dell’interpretazione letterale della legge, l’articolo 934 cod. civ. – che detta la “regola generale” in materia di accessione – non contiene alcun riferimento soggettivo al costruttore.

La norma enuncia il principio per cui “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo” e prescinde del tutto da chi sia la persona del costruttore.

Essendo le ipotesi in cui le opere siano state eseguite da un soggetto “terzo” rispetto al proprietario del suolo regolate dai richiamati articoli 936 e 937 cod. civ., va escluso che l’articolo 934 cod. civ. possa riferirsi alle medesime opere eseguite dal terzo.

E allora, a meno di voler ridurre l’articolo 934 cod. civ.ad una disposizione meramente enunciativa di una definizione giuridica, deve concludersi che l’articolo 934 cod. civ. detta la “regola generale” dell’accessione, che costituisce norma immediatamente applicabile e destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l’incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge.

Inoltre, secondo la Suprema Corte a Sezioni Unite non esiste, tra accessione e comunione, alcun rapporto tra genus ad speciem.

Invero, la disciplina giuridica della comunione (articolo 1100 e segg. cod. civ.) punta a regolare i rapporti tra comproprietari nell’uso e nel godimento della cosa comune (articolo 1102 cod. civ.) ed a fissare i limiti entro cui è consentito il compimento di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione del bene comune (articoli 1108 e 1120 cod. civ.).

Tuttavia, nessuna delle norme che regolano la comunione è atta ad incidere sui modi di acquisto della proprietà o a mutare l’assetto della proprietà comune, sì da poter configurare una disciplina speciale, e quindi una deroga, rispetto al principio di accessione.

In definitiva, alla luce di quanto sopra detto, il Collegio ritiene che la disciplina della comunione non configuri affatto una deroga legale al principio di accessione di cui all’articolo 934 cod. civ. e che quest’ultimo operi anche quando il suolo appartiene in comunione a più soggetti ed uno solo di essi abbia provveduto a realizzare una costruzione o altra opera.

Infine, la Suprema Corte a Sezioni Unite precisa che i rapporti tra il comproprietario costruttore e gli altri comproprietari, divenuti “ope legis” comproprietari della costruzione, possono essere regolati secondo le seguenti modalità:

  1. Laddove il comproprietario costruttore abbia agito contro l’esplicito divieto del comproprietario o all’insaputa di questi va riconosciuto lo “ius tollendi” al comproprietario non costruttore, il quale può senz’altro agire per ottenere il ripristino dello “status quo ante”.
  1. Laddove il comproprietario costruttore abbia agito, se non col consenso, quanto meno a scienza e senza opposizioni dell’altro comproprietario va escluso – a tutela della buona fede e dell’affidamento del costruttore – che il secondo possa pretendere la demolizione dell’opera.

Inoltre, ove lo “ius tollendi” non venga o non possa essere esercitato, sorge, in favore del comproprietario costruttore, un diritto di credito nei confronti degli altri comunisti, divenuti per accessione comproprietari dell’opera.

Dunque, alla luce di tali enunciazioni giurisprudenziali e delle superiori argomentazioni si deve ritenere che Tizio debba considerarsi comproprietario dell’immobile edificato da Caio sul terreno di proprietà comune, in virtù del principio dell’accessione sancito dall’art. 934 c.c.

Tuttavia, atteso che Tizio non aveva prestato alcun consenso alla realizzazione dell’immobile, potrà esercitare lo “ius tollendi” e, quindi, agire per ottenere il ripristino dello “status quo ante”.

Per contro, laddove non intenda esercitare lo “ius tollendi”, Tizio sarà tenuto a rimborsare a Caio, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

Traccia n.9, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civile , Sentenza 16 febbraio 2018, n. 3873

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TRACCIA N. 8 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩ 

TRACCIA N.8 (CIVILE)

Il marito aliena ad un terzo l’immobile adibito a casa coniugale, assegnato alla moglie durante il giudizio di separazione.

A seguito del decesso del marito, il terzo potrà ottenere il rilascio dell’immobile acquistato?

Tizia e Sempronio sposati da diversi anni, vivevano in un appartamento di proprietà dello stesso Sempronio.

Dopo diversi anni di matrimonio, i coniugi decidevano di separarsi per sopravvenute incompatibilità caratteriali.

In sede di giudizio di separazione, l’immobile abitato veniva assegnato a Tizia, in qualità di genitore affidatario del figlio Tizietto.

Inoltre, Tizia trascriveva immediatamente nei pubblici registri il provvedimento presidenziale di assegnazione della casa coniugale.

Tuttavia, dopo qualche mese Sempronio vendeva detto immobile al fratello Caio, il quale, consapevole dell’assegnazione della casa a Tizia, diveniva proprietario esclusivo dell’appartamento.

Successivamente, l’assegnazione della casa coniugale veniva confermata anche in sede di pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Trascorsi circa 5 anni, Sempronio decedeva quando il figlio Tizietto aveva solo 13 anni.

Dunque, Caio promuoveva immediatamente un giudizio di cognizione ordinaria nei confronti di Tizia, assegnataria con la prole, volto ad ottenere il rilascio dell’immobile sul presupposto del venir meno, per effetto del decesso dell’ex coniuge divorziato, dell’obbligo di mantenimento dei figli e del correlato diritto del genitore affidatario dei figli all’assegnazione della casa coniugale.

Tizia si reca, dunque, dal proprio legale al fine di ricevere delle delucidazioni sulla questione.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizia, rediga parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

Occorre, in primo luogo, evidenziare che l’art. 337 sexies c.c. prevede espressamente: “il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli”.

Dunque, appare evidente che il legislatore ha perseguito l’obiettivo di tutelare l’interesse dei figli a permanere nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti, per mantenere le consuetudini di vita e le relazioni sociali che in esso si radicano.

Infatti, l’assegnazione della casa coniugale non rappresenta una componente delle obbligazioni patrimoniali conseguenti alla separazione o al divorzio o un modo per realizzare il mantenimento del coniuge più debole e, nel nuovo regime, introdotto già con la L. n. 54 del 2006, è espressamente condizionata soltanto all’interesse dei figli.

Peraltro, secondo costante orientamento della Suprema Corte di Cassazione, la scelta cui il giudice è chiamato non può prescindere dall’affidamento dei figli minori o dalla convivenza con i figli maggiorenni non ancora autosufficienti che funge da presupposto inderogabile dell’assegnazione.

Dunque, l’assegnazione della casa familiare è uno strumento di protezione della prole e non può conseguire altre e diverse finalità.

Di conseguenza, intervenuto il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare alla Sig.ra Tizia, coniuge all’epoca separato e affidatario in esclusiva della prole, il terzo successivo acquirente è tenuto, negli stessi limiti di durata nei quali è a lui opponibile il provvedimento stesso, a rispettare il godimento del coniuge del suo dante causa, nello stesso contenuto e nello stesso regime giuridico propri dell’assegnazione.

Pertanto, il terzo successivo acquirente dell’immobile, Sig. Caio, non può opporre, a sostegno della domanda di condanna al rilascio, il solo decesso del Sig. Sempronio, ex coniuge divorziato dante causa.

Invero, l’immobile in questione, già adibito a casa familiare prima della separazione, era stato assegnato alla Sig.ra Tizia, coniuge affidatario della prole con provvedimento giudiziale, immediatamente trascritto nei pubblici registri e confermato in sede di sentenze di separazione personale e di cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Sul punto, consolidata giurisprudenza di legittimità ritiene che il diritto di abitazione non può dirsi venuto meno per effetto della morte dell’ex coniuge divorziato dell’assegnatario, affidatario della prole, trattandosi di un diritto personale di godimento “sui generis”, che, in funzione del “vincolo di destinazione collegato all’interesse dei figli”, si estingue soltanto:

  1. Per il venir meno dei presupposti che hanno determinato l’assegnazione (la morte del beneficiario dell’assegnazione, il compimento della maggiore età dei figli o il conseguimento da parte degli stessi dell’indipendenza economica, il trasferimento altrove della loro abitazione)
  2. A seguito dell’accertamento delle circostanze (oggi codificate dall’art. 337 sexies c.c.) legittimanti una revoca giudiziale, quali il passaggio a nuove nozze oppure la convivenza “more uxorio” del genitore assegnatario ovvero la mancata utilizzazione da parte dell’assegnatario, sempre previa valutazione dell’interesse prioritario dei figli (Cassazione Civile n. 772 del 2018).

Alla luce di quanto esposto, appare evidente che il Sig. CAIO non abbia alcun diritto a richiedere ed ottenere il rilascio dell’immobile assegnato come casa coniugale alla Sig.ra TIZIA, atteso che il medesimo al momento dell’acquisto dello stesso era ben consapevole di tale situazione giuridica.

Peraltro, ad oggi, continuano a sussistere i presupposti di detta assegnazione, quali l’assenza di indipendenza economica del figlio Tizietto, per di più ancora minorenne.

Si deve, quindi, concludere che a nulla rileva il decesso del Sig. SEMPRONIO, in quanto il diritto di abitazione non può dirsi venuto meno per effetto della morte dell’ex coniuge divorziato dell’assegnatario, affidatario della prole, trattandosi, come già precisato, di un diritto personale di godimento “sui generis”, che, in funzione del “vincolo di destinazione collegato all’interesse dei figli”, si estingue soltanto per il venir meno dei presupposti che hanno determinato l’assegnazione.

Traccia n.8, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezione 1 civile , Ordinanza 15 gennaio 2018, n. 772

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TRACCIA N. 7 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩ 

TRACCIA N.7 (CIVILE)

L’acquirente di un pacchetto turistico è impossibilitato ad usufruirne in ragione del verificarsi di un evento grave ed imprevisto.

Può ottenere il rimborso della somma versata al tour operator?

Tizio, si recava presso il tour operator Alfa, al fine di prenotare la sua prossima vacanza presso una rinomata città balneare.

Dunque, il medesimo sottoscriveva il contratto di acquisto di un pacchetto “all inclusive”.

Tuttavia, Tizio, a causa di una grave ed improvvisa patologia che lo aveva colpito qualche giorno prima della partenza, doveva rinunciare alla propria vacanza.  

Dunque, lo stesso chiedeva alla società Alfa la restituzione della somma pagata come prezzo dell’intera prestazione pattuita.

Tuttavia, il tour operator Alfa si rifiutava di restituire quanto richiesto.

Pertanto, Tizio si reca dal proprio legale di fiducia chiedendo delucidazioni sulla questione.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

La fattispecie in esame deve essere inquadrata nell’ipotesi in cui la causa del contratto, consistente nella fruizione di un viaggio con finalità turistica, diviene inattuabile per una causa di forza maggiore, non prevedibile e non ascrivibile alla condotta dei contraenti.

Sul punto, secondo costante giurisprudenza di legittimità, la causa in concreto, intesa quale scopo pratico del contratto conferisce rilevanza ai motivi, sempre che questi abbiano assunto un valore determinante nell’economia del negozio, assurgendo a presupposti causali.

Pertanto, nella congiunta valutazione della causa e dei motivi che avevano indotto all’acquisto del pacchetto turistico, si deve dar forma al concetto di “causa concreta del contratto” attinente all’aspetto della funzione economico-sociale del negozio giuridico posto in essere.

Valutando il grave impedimento che non aveva consentito ai contraenti di fruirne, deve essere applicato il principio sopra enunciato con il quale la previsione di cui all’articolo 1463 c.c., risulta perfettamente compatibile, con riferimento a tutti i contraenti.

In particolare, l’art. 1463 c.c. prevede che:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.

Orbene, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione (Corte di Cassazione Civile n. 18047 del 2018).

Dunque, l’articolo 1463 c.c., assume una funzione di protezione in relazione alla parte impossibilitata a fruire della prestazione pattuita e ciò è funzionale, in linea generale, proprio alla ricostituzione del sinallagma compromesso, non spostando l’ambito contrattuale della responsabilità.

Invero, nel caso in esame, le parti contraenti non hanno minimamente fruito della prestazione.

Le pretese di Tizio si fondano legittimamente sull’applicazione dell’articolo 1463 c.c., e trovano, quindi, un fondamento specifico.

Alla luce di tali enunciazioni giurisprudenziali e delle superiori argomentazioni si deve concludere che Tizio possa richiedere ed ottenere dalla società Alfa la restituzione della somma versata per l’acquisto del pacchetto turistico, atteso che il contratto stipulato deve ritenersi risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell’art. 1463 c.c.

Traccia n.7, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezione 3 civile , Sentenza 10 luglio 2018, n. 18047

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TRACCIA N. 6 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩ 

TRACCIA N.6 (CIVILE)

Fornisce un contributo di natura economica per partecipare alle spese di realizzazione di un immobile di proprietà del partner.

A seguito della rottura della relazione sentimentale il convivente “more uxorio” può ottenere il risarcimento dalla somma di denaro versata?

Tizio, dipendente presso il comune di Roma, aveva una relazione con Caia, segretaria presso uno studio commerciale.

I due, nel gennaio 2010, dopo 5 anni di fidanzamento, decidevano di andare a convivere in un fabbricato che sarebbe sorto sul terreno di proprietà di Tizio.

Entrambi i partners contribuivano, prima dell’instaurazione della convivenza, in denaro e con il contributo lavorativo personale, alla costruzione della casa di abitazione, divenuta di esclusiva proprietà di Tizio. 

In particolare, Caia, in vista della futura convivenza, oltre a fornire un contributo personale ai lavori, spendeva una somma di circa 40mila euro per partecipare alle spese di realizzazione dell’immobile, nonché per le spese dei mobili e dei complementi di arredo.      

Tuttavia, dopo 4 anni di convivenza, svoltasi secondo paritetica cooperazione economica, Tizio e Caia decidevano di interrompere la loro relazione per sopraggiunte incompatibilità caratteriali.

Peraltro, allo scioglimento della convivenza, Tizio aveva trattenuto per sé, oltre l’immobile realizzato, anche tutti gli arredi della casa.

Dunque, Caia, chiedeva a Tizio la restituzione delle somme spese, nonché un riconoscimento economico per il lavoro prestato per la realizzazione della casa di abitazione.

Al rifiuto di Tizio, Caia si reca da un legale al fine di ricevere delucidazioni sulla questione.

Il candidato, assunte le vesti del legale di Caia, rediga parere motivato, analizzando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

Al fine di fornire una corretta analisi del caso “de quo”, appare opportuno, in primo luogo, evidenziare quanto statuito dall’art.2041 c.c., il quale prevede espressamente:

Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un’altra persona è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, a indennizzare quest’ultima della correlativa diminuzione patrimoniale”.

Dunque, l’azione generale di arricchimento ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno dell’altro.

Occorre, tuttavia, precisare che la volontarietà del conferimento è idonea ad escludere il diritto alla ripetizione di quanto pagato.

Difatti, la volontarietà del conferimento è spontaneamente indirizzata ad avvantaggiare il soggetto in cui favore viene effettuato il conferimento.

Ciò posto, nel caso “de quo”, il conferimento di denaro e del proprio tempo libero, impegnato in ore di lavoro per la costruzione della casa che doveva essere la dimora comune, è stato senz’altro volontario da parte di Caia.

Tuttavia, non è stato effettuato dalla donna in favore esclusivo del partner, per aiutarlo a costruire la sua casa.

Invero, è stato effettuato dalla donna in favore ed in vista della costruzione di un futuro comune, ed, in particolare, per costruire un immobile che poi avrebbero goduto insieme, all’interno del loro rapporto.

In sostanza, il fine perseguito da Tizio e Caia era quello di coabitare in una casa che avevano progettato materialmente insieme, nell’ambito e per la realizzazione di un progetto comune.

Tuttavia, in ragione della proprietà esclusiva del terreno e dell’operatività del principio dell’accessione, quel conferimento è andato di fatto ad integrare un bene che è entrato, per le regole che disciplinano i modi di acquisto della proprietà, nella proprietà esclusiva di Tizio.

Ciò non fa, comunque, venir meno il fatto che la volontarietà del conferimento fosse indirizzata non al vantaggio esclusivo del partner, ma alla formazione e poi alla fruizione comune di un bene.

Dunque, non costituisce né una donazione né una attribuzione spontanea in favore di Tizio.

Ciò posto, nel momento in cui lo stesso progetto dell’esistenza di un patrimonio e di beni comuni è venuto meno, perché si è sciolto il rapporto sentimentale tra i due ed è stato accantonato il progetto stesso di vita in comune, alla convivente che non si è preventivamente tutelata in alcun modo non potrà essere riconosciuta la comproprietà del bene che ha collaborato a costruire con il suo apporto economico e lavorativo. 

Per contro, la medesima avrà diritto a recuperare il denaro che ha versato e ad essere indennizzata per le energie lavorative impiegate volontariamente per quella determinata finalità, in applicazione e nei limiti del principio dell’indebito arricchimento.

Premesso quanto sopra in relazione alla applicabilità della disciplina sull’ingiustificato arricchimento, qualora le prestazioni siano state spontaneamente erogate non in favore esclusivo del partner ma in vista della realizzazione di un progetto comune, occorre poi verificare se all’applicabilità delle norme sull’ingiustificato arricchimento osti la disciplina delle obbligazioni naturali, o se nel caso di specie le somme (e le prestazioni lavorative) erogate non fossero ripetibili perché effettuate in adempimento di una obbligazione naturale.

Nel caso in esame, si deve escludere che i conferimenti connessi alla realizzazione della casa fossero riconducibili nell’alveo delle obbligazioni naturali sulla base di due ordini di considerazioni:

  • perché’ i due all’epoca erano solo fidanzati ma non ancora conviventi e, quindi, non formavano ancora una famiglia di fatto (pertanto non sussisteva alcuna obbligazione naturale in capo a Caia che giustificasse la non ripetibilità di quei conferimenti);
  • perché’ si trattava di esborsi consistenti, che si collocavano oltre la soglia di proporzionalità ed adeguatezza rispetto ai mezzi di ciascuno dei partners.

Dunque, si deve escludere che tali spontanee prestazioni siano irripetibili perché riconducibili nell’alveo delle obbligazioni naturali.

Si tratta,difatti, di prestazioni esulanti dall’adempimento di obbligazioni inerenti al rapporto di convivenza.

A conferma della bontà di tale interpretazione occorre evidenziare che costante giurisprudenza di legittimità ritiene che “è possibile configurare l’ingiustizia dell’arricchimento da parte di un convivente “more uxorio” nei confronti dell’altro in presenza di prestazioni a vantaggio del primo esulanti dal mero adempimento delle obbligazioni nascenti dal rapporto di convivenza – il cui contenuto va parametrato sulle condizioni sociali e patrimoniali dei componenti della famiglia di fatto – e travalicanti i limiti di proporzionalità e di adeguatezza” (Corte di Cassazione, Civile, Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14732).

Alla luce di tali enunciazioni giurisprudenziali e delle superiori argomentazioni si deve concludere che Caia possa ottenere un indennizzo da Tizio sia per quanto concerne le somme di denaro versate, sia per il lavoro prestato dalla medesima per la realizzazione della casa.

Quindi, nel caso in esame è esperibile un’azione di arricchimento senza giusta causa, atteso che Caia ha utilizzato una rilevante somma di denaro al solo fine di realizzare un immobile che avrebbe goduto insieme a Tizio, in prospettiva di una futura vita insieme.

Inoltre, Caia era legata a Tizio solamente da una relazione sentimentale e, quindi, non sussisteva alcun obbligo naturale in capo alla stessa che giustificasse la non ripetibilità di tali conferimenti.

Traccia n.6, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 7 giugno 2018, n. 14732 

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TRACCIA N. 5 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩ 

TRACCIA N.5 (CIVILE)

Il venditore di un’autovettura usata è tenuto a risarcire il compratore, laddove abbia presentato la vettura come praticamente nuova, tacendo il fatto che la stessa aveva invece subito diversi sinistri, nonostante le riparazioni fossero state eseguite a regola d’arte?

Tizio, interessato all’acquisto di un’autovettura usata, veniva a sapere che Caio aveva messo in vendita la propria automobile e, dunque, fissava un appuntamento con quest’ultimo al fine di visionare la detta autovettura.

All’incontro, Caio mostrava il proprio veicolo a Tizio, esaltandone le qualità tecniche, evidenziando che era in perfette condizioni, e precisando che l’autovettura non aveva mai subito sinistri ne’ riparazioni e, pertanto, si presentava come nuova.

Tizio, convinto da Caio, acquistava l’automobile per la somma di €6.000.

Tuttavia, Tizio, subito dopo la conclusione dell’acquisto, veniva informato dal proprio carrozziere di fiducia che l’auto acquistata era stata oggetto, in passato, di diversi sinistri, sebbene fosse stata riparata a regola d’arte.

Dunque, Tizio, si reca da un legale al fine di ricevere delucidazioni in ordine alla possibilità di ottenere un risarcimento del danno da Caio.

Assunte le vesti del legale di Tizio si rediga parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

Nel caso in esame, il venditore Caio ha colpevolmente taciuto il fatto che l’autovettura aveva subito pregressi incidenti, garantendo all’acquirente Tizio che il veicolo fosse in perfette condizioni, pari ad uno nuovo, e che lo stesso non avesse mai subito sinistri né riparazioni.

Occorre, comunque rilevare che le riparazioni erano state eseguite a regola d’arte e, quindi, il veicolo non presentava difetti in ordine alla sua funzionalità.

Tuttavia, l’autovettura al momento dell’acquisto si poteva considerare “incidentata”. Ciò nonostante, veniva presentata da Caio come “praticamente nuova”.

Tale comportamento scorretto da parte del venditore è quindi fonte di responsabilità, ai sensi degli articoli 1366 e 1175 c.c. (violazione degli obblighi di correttezza e buona fede), in quanto l’acquirente non avrebbe certamente contratto alle condizioni pattuite in caso di conoscenza degli avvenuti sinistri.

In conclusione, Tizio potrà ottenere un risarcimento del danno da Caio, in ragione della circostanza che quest’ultimo ha colpevolmente taciuto il fatto che l’autovettura aveva subito pregressi incidenti.

Traccia n.5, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezione 2 civile , Sentenza 7 luglio 2017, n. 16886

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TRACCIA N. 4 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩ 

TRACCIA N.4 (CIVILE)

Sussiste una responsabilità precontrattuale in capo al venditore di un immobile, in caso di mancata accettazione di una proposta contrattuale economicamente più vantaggiosa?

Tizio, proprietario di alcuni fabbricati nella provincia di Milano, decideva di mettere in vendita un appartamento situato nel centro storico della città. Dunque, pubblicizzava tale notizia su diversi giornali locali.

Trascorso un breve lasso temporale, veniva contattato da Caio, il quale, dopo aver visionato l’appartamento, si mostrava realmente interessato all’acquisto dello stesso.

In particolare, il medesimo avanzava una proposta scritta di ben 1 milione di euro.

Tuttavia, Tizio, dopo circa una settimana riceveva un’ulteriore offerta presentata da Sempronio di €800mila.

Sebbene tale offerta fosse inferiore rispetto alla precedente, per ragioni personali, decideva, comunque, di concludere la trattativa con quest’ultimo offerente.

Dunque, sottoscriveva un contratto con Sempronio per la vendita dell’appartamento.

Caio, venuto a conoscenza della stipula del contratto, si reca da un legale, ritenendo sussistente una responsabilità precontrattuale in capo a Tizio.

Assunte le vesti dell’avvocato di Caio, il candidato rediga parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

Occorre, in primo luogo, evidenziare che non essendo intervenuta alcuna accettazione da parte di Tizio della proposta irrevocabile formulata da Caio, il contratto di compravendita in questione non si è mai perfezionato, e, dunque, nessun obbligo è mai sorto in capo al proprietario dell’unità immobiliare.

L’unico effetto giuridico scaturente dalla scrittura privata sottoscritta dal solo Caio, è infatti quello stabilito dall’articolo 1329 c.c. e cioè l’obbligo per il proponente di tenere ferma la proposta per il tempo indicato e la conseguente inefficacia di una eventuale revoca prima della scadenza del suddetto termine.

Invero, la responsabilità precontrattuale in capo al venditore non è in ogni caso configurabile sotto il profilo della mancata accettazione di una proposta contrattuale poziore nel tempo ed economicamente più vantaggiosa rispetto a quella diversa preferita, non essendovi per il destinatario di plurime proposte contrattuali obbligo alcuno di accettare quella ricevuta temporalmente per prima, ovvero di accettare l’offerta economicamente migliore, essendo il medesimo libero – in difetto come nella specie di obblighi eventualmente insorgenti da una precorsa trattativa – di accettare la proposta ravvisata preferibile in base a considerazioni anche prescindenti da valutazioni di carattere meramente economico.

Traccia n.4, Sentenza di riferimento_ Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 dicembre 2016, n. 27017

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TRACCIA N. 3 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★★✩✩ 

TRACCIA N.3 CIVILE)

Laddove sussistano delle discordanze tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo quale pattuizione prevale sull’altra? 

Tizio, residente a Milano e proprietario di un fabbricato con garage situato nel centro storico della città, pubblicizzava la vendita del suo immobile nei principali giornali locali.

Trascorso un breve lasso temporale, veniva contattato da Caio,  il quale dopo aver visionato attentamente l’immobile, si mostrava realmente interessato all’acquisto. Quindi, lo stesso concordava con Tizio di stipulare un preliminare di vendita, a seguito del quale sarebbe stato sottoscritto il contratto definitivo.

In particolare, nel preliminare sottoscritto in data 5/5/2016, le parti stabilivano che Caio avrebbe corrisposto a Tizio la somma di €180mila a fronte dell’acquisto del fabbricato e del garage. 

Tuttavia, nel contratto definitivo, le parti concordavano che, al medesimo prezzo, Tizio avrebbe trasferito a Caio esclusivamente il fabbricato privo di garage. Dunque, Caio, effettuava il pagamento richiesto nel medesimo giorno in cui veniva sottoscritto il contratto definitivo.  Il medesimo, avendo ricevuto esclusivamente le chiavi del fabbricato chiedeva a Tizio anche quelle del garage.

Al rifiuto di quest’ultimo, il quale sosteneva che il garage non era compreso nella vendita, Caio si reca da un legale e cita in giudizio Tizio al fine di ottenere la proprietà del garage.

In particolare, il difensore di Caio nell’atto introduttivo del giudizio, precisava che, in sede di stipula del contratto definitivo, le parti si accordavano oralmente per il trasferimento della proprietà del garage. Peraltro, il medesimo sosteneva che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la stipula del contratto definitivo costituisce soltanto l’adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto preliminare.

Assunte le vesti del legale di Tizio, rediga il candidato parere motivato.

SOLUZIONE SOMMARIA

Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.

Inoltre, quando si tratta di accertare, nel caso di più scritture successive, relative alla costituzione di uno stesso rapporto, quale sia il contenuto dei singoli patti e come debbano interpretarsi le singole clausole, si deve avere riguardo al contratto definitivo in quanto esso assorbe il preliminare, costituendo l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio posto in essere.

Peraltro, la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova (che deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili) di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.

Nel caso in esame, Caio ha asserito di essersi accordato solo oralmente con Tizio per il trasferimento della proprietà del garage senza, quindi, fornire alcun documento scritto. Tale asserzione dunque, non può avere alcuna rilevanza probatoria, atteso che la volontà delle parti deve risultare esclusivamente da atto scritto. 

Invero, come già precisato, se prima della stipula del contratto definitivo, gli obblighi ed i diritti pattuiti con il preliminare, possono trovare tutela nell’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre o nella risoluzione per inadempimento del preliminare, una volta stipulato il contratto definitivo il titolo per far valere gli obblighi ed i diritti del preliminare, non riportati nel definitivo, non è il contratto preliminare, ma il nuovo accordo scritto stipulato dalle parti contestualmente alla stipula del contratto definitivo.

Di contro, non può trovare alcun fondamento il diverso indirizzo giurisprudenziale invocato da controparte, secondo cui la stipula del contratto definitivo costituirebbe soltanto l’adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare; contrariamente si dovrebbe dedurre che il preliminare e non il contratto definitivo sarebbe l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti, con l’ulteriore corollario che l’eventuale modifica degli accordi stabiliti con il preliminare dovrebbe essere accertata in concreto.

Così argomentando, infatti, da un lato verrebbe a negarsi il valore di “nuovo” accordo alla manifestazione di volontà delle parti consacrata nel definitivo, che assurgerebbe, quindi, a mera ripetizione del preliminare, ponendosi in tal modo un limite ingiustificato all’autonomia privata; e, dall’altro, si attribuirebbe una natura negoziale all’adempimento, in contrasto con la concezione, ormai dominante, che vede in esso il “fatto” dell’attuazione del contenuto dell’obbligazione e non un atto di volontà.

Peraltro, nella specie, non vi è prova che le parti abbiano manifestato per iscritto la volontà di rimanere vincolate agli obblighi assunti con il preliminare in relazione alla compravendita immobiliare. Tanto è sufficiente – in applicazione dei principi di diritto innanzi enunciati – a giustificare il rigetto della domanda attrice di trasferimento della proprietà del garage indicata nell’atto introduttivo del giudizio.

Alla luce di sin quanto esposto, appare evidente che con la sottoscrizione del contratto definitivo, le parti hanno inteso derogare al contratto preliminare precedentemente stipulato, manifestando espressamente la volontà di vendere ed acquistare esclusivamente il fabbricato senza includere il garage pertinente allo stesso.

Traccia n.3, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 30 agosto 2017, n. 20541

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TRACCIA N. 2 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★✩✩✩ 

TRACCIA N.2 CIVILE)

In caso di decesso del proprietario dell’immobile, la convivente more uxorio di quest’ultimo può continuare ad abitare nell’appartamento in cui ha vissuto con il suo compagno?

Tizio, dopo essersi separato dalla moglie Sempronia nell’anno 2011, aveva intrapreso una relazione con Caia.

In particolare, i due convivevano presso un appartamento di proprietà di Tizio. 

Purtroppo, Tizio, in data 25 ottobre 2015, periva improvvisamente senza lasciare alcun testamento.

Dunque, Sempronia, riteneva che l’appartamento di proprietà di Tizio le spettasse per successione ereditaria. Per tale ragione intimava a Caia di lasciare detto immobile immediatamente.

Al rifiuto di Caia, la quale era convinta di poter esercitare il diritto di abitazione sull’appartamento, Sempronia si reca da un legale al fine di ricevere ulteriori delucidazioni sulla questione.

Premessi brevi cenni sulla legge n. 76 del 2016, si rediga parere motivato, illustrando le problematiche sottese al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

Al fine di fornire una risposta al quesito in questione, occorre evidenziare che la convivenza “more uxorio”, quale formazione sociale che dà vita ad un autentico consorzio familiare, determina, sulla casa di abitazione ove si svolge e si attua il programma di vita in comune, un potere di fatto basato su un interesse proprio del convivente ben diverso da quello derivante da ragioni di mera ospitalità, tale da assumere i connotati tipici di una detenzione qualificata, che ha titolo in un negozio giuridico di tipo familiare, con la conseguenza che l’estromissione violenta o clandestina dall’unità abitativa, compiuta da terzi e finanche dal convivente proprietario in danno del convivente non proprietario, legittima quest’ultimo alla tutela possessoria, consentendogli di esperire l’azione di spoglio.

Tale situazione giuridica, tuttavia, non immuta al regime legale della detenzione del bene, in quanto è riconducibile ad un diritto personale di godimento che viene acquistato dal convivente in dipendenza del titolo giuridico individuato dall’ordinamento nella comunanza di vita attuata anche mediante la coabitazione, ossia attraverso la destinazione dell’immobile all’uso abitativo dei conviventi.

Dunque, la detenzione qualificata del convivente non proprietario ne’ possessore, è esercitabile ed opponibile ai terzi, in quanto permanga il titolo da cui deriva e cioè in quanto perduri la convivenza “more uxorio”.

Ne segue che una volta venuto meno il titolo, per cessazione della convivenza, dovuta a libera scelta delle parti ovvero in conseguenza del decesso del convivente proprietario-possessore, si estingue anche il diritto avente ad oggetto la detenzione qualificata sull’immobile, sicché la protrazione della relazione di fatto tra il bene ed il convivente (già detentore qualificato) superstite, potrà ritenersi legittima soltanto in base:

  1. alla eventuale istituzione del convivente superstite come coerede o legatario dell’immobile in virtù’ di disposizione testamentaria;
  2. alla costituzione di un nuovo e diverso titolo di detenzione da parte degli eredi del convivente proprietario.

La rilevanza sociale e giuridica che riveste la convivenza di fatto, non incide infatti, salvo espressa disposizione di legge sul legittimo esercizio dei diritti spettanti ai terzi sul bene immobile.

Peraltro, non trova applicazione, ratione temporis, alla fattispecie la norma della L. 20 maggio 2016, n. 76, articolo 1, comma 42, che conferisce al convivente superstite un diritto di abitazione temporaneo (non oltre i cinque anni) modulato diversamente in relazione alla durata della convivenza ed alla presenza di figli minori o disabili.

Dunque, nel caso in esame occorre applicare i principi di buona fede e di correttezza, dettati a protezione dei soggetti più esposti, che impongono al soggetto che legittimamente intende rientrare, in base al suo diritto, nella esclusiva disponibilità del bene, di concedere all’ex convivente un termine congruo per la ricerca di una nuova sistemazione abitativa.

Inoltre, occorre precisare che non appare, tantomeno, configurabile una lesione del principio di pari trattamento di situazioni identiche nella omessa estensione anche al convivente more uxorio del diritto di abitazione e di uso previsto dall’articolo 540 c.c..

Invero, i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, attribuiti al coniuge dall’articolo 540 c.c., comma 2, sono oggetto di una vocazione a titolo particolare collegata alla vocazione (a titolo universale) a una quota di eredità, cioè presuppongono nel legatario la qualità di legittimario al quale la legge riserva una quota di eredità.

Tale collegamento, per cui i detti diritti formano un’appendice della legittima in quota, si spiega sul riflesso che oggetto della tutela dell’articolo 540, comma 2, non è il bisogno dell’alloggio (che da questa norma riceve protezione solo in via indiretta ed eventuale), ma sono altri interessi di natura non patrimoniale, riconoscibili solo in connessione con la qualità di erede del coniuge, quali la conservazione della memoria del coniuge scomparso, il mantenimento del tenore di vita, delle relazioni sociali e degli status symbols goduti durante il matrimonio, con conseguente inapplicabilità, tra l’altro, dell’articolo 1022 cod. civ., che regola l’ampiezza del diritto di abitazione in rapporto al bisogno dell’abitatore( Cass. Civ. n. 10377 del 2017).

In conclusione, al momento del decesso del proprietario dell’immobile, la convivente more uxorio di quest’ultimo non può restare ad oltranza nell’appartamento in cui ha vissuto con il suo compagno. Dunque, il diritto a restare nella casa non può andare oltre il tempo ragionevole per cercare una nuova sistemazione.

Peraltro, in base a quanto disposto dalla legge sulle unioni civili e convivenze, la legge 76/2016, non applicabile ratione temporis al caso in esame, il convivente ha diritto a restare nell’abitazione non oltre i 5 anni, periodo che va modulato su una serie di variabili dalla durata della convivenza alla presenza di figli minori o disabili.

Traccia n.2, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 3 civile. Sentenza 27 aprile 2017, n. 10377

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TRACCIA N. 1 (CIVILE)

Livello difficoltà    ★★✩✩✩ 

TRACCIA N. 1 (CIVILE)

Conto corrente cointestato con firma disgiunta: i due intestatari del conto sono responsabili solidalmente laddove sussista un saldo passivo?

Tizio e Caia, amici di vecchia data, aprivano un conto corrente cointestato con “firma disgiunta” presso la banca Alfa, versando la somma di €10mila cadauno.

Dunque, entrambi gli intestatari avevano la facoltà di compiere qualunque operazione anche separatamente, senza necessità di alcuna approvazione da parte dell’altro titolare del conto.

Peraltro, era stata prevista sul medesimo conto corrente un’apertura di credito bancario, anch’essa con firma disgiunta, sino all’importo massimo di €4mila.

Dopo un paio di anni, Caia trovandosi in difficoltà economiche, prelevava l’intero importo presente sul conto, che in quel momento era pari ad €2mila.

Inoltre, la medesima effettuava dei pagamenti addebitando l’intera somma sul medesimo conto corrente, lasciandolo con un saldo passivo di ben €4mila.

Pertanto, la banca Alfa, contattava i due cointestatari del conto al fine di ottenere la ripetizione del debito.

Tuttavia, Caia risultava insolvente e senza alcun bene pignorabile, mentre Tizio si rifiutava di corrispondere la somma richiesta sostenendo che l’importo era stato prelevato interamente da Caia.

Assunte le vesti del legale della Banca Alfa, si rediga un parere motivato, illustrando la questione sottesa al caso in esame.

SOLUZIONE SOMMARIA

Occorre, anzitutto, precisare che l’articolo 1854 c.c. stabilisce che nel caso in cui il conto sia intestato a più persone, con facoltà di compiere operazioni anche separatamente, gli intestatari sono considerati creditori e debitori dei saldi del conto.

Dalla mera cointestazione del conto non discende la riferibilità ad uno dei correntisti delle operazioni poste in essere dall’altro.

E’ necessario, a tal fine, che il contratto preveda la facoltà dei correntisti di operare separatamente, in quanto, come è stato osservato dalla Suprema Corte di Cassazione, in assenza di una disposizione negoziale di tale tenore, non è dato di affermare la presunzione del consenso dei contitolari all’operazione posta in essere da uno solo di essi (Cass. 1 ottobre 2012, n. 16671).

Infatti, la cointestazione del conto fa presumere la contitolarità dell’oggetto del contratto, non anche l’esistenza del reciproco consenso dei cointestatari del conto alle operazioni poste in atto da uno di loro: consenso che, invece, è preventivamente manifestato allorquando sia accordata ad ogni contitolare del conto il potere di effettuare operazioni in modo disgiunto.

In presenza della facoltà dei correntisti di operare separatamente, l’operazione posta in atto da uno solo dei cointestatari vincola, dunque, anche gli altri.

Pertanto, operando disgiuntamente, ciascuno dei correntisti può disporre della provvista giacente sul conto; simmetricamente, la banca si libera, ed esegue la prestazione afferente il servizio di cassa cui è tenuta contrattualmente, effettuando il pagamento o l’accreditamento delle somme secondo quanto gli venga richiesto.

Al contempo, proprio perché in caso di cointestazione disgiunta l’atto di disposizione del singolo correntista vincola gli altri, è stabilito che ogni contitolare del rapporto sia solidalmente responsabile nei confronti della banca per il saldo passivo del conto corrente.

Infatti, rileva in tal caso la previsione di solidarietà posta dall’articolo 1854 c.c., previsione che concerne tutte le operazioni bancarie regolate in conto corrente (quindi anche l’apertura di credito ex art. 1842 c.c.) e che importa l’assunzione del debito da parte di tutti i correntisti, in presenza di una disciplina convenzionale di cointestazione disgiunta del conto.

Dirimente, in altri termini, il servizio di cassa della banca consistente nella erogazione di somme eccedenti le disponibilità giacenti sul conto debba intendersi giuridicamente eseguito in favore non del solo correntista che abbia impartito le necessarie disposizioni all’istituto di credito, ma di tutti i correntisti, i quali sono infatti obbligati solidalmente per i saldi passivi del conto ai sensi del già citato articolo 1854 c.c..

E del resto, significativamente, quest’ultima norma, nel configurare la solidarietà degli intestatari del conto, non distingue tra le diverse ipotesi che possano determinare la confluenza, sul conto stesso, di somme che si debbano poi restituire alla banca: sicché tale disposizione è destinata ad operare anche laddove il saldo passivo si determini per effetto di un’apertura di credito accordata ad alcuni soltanto dei correntisti, o comunque utilizzata solamente da taluni di loro.

Si deve concludere, quindi, che nel caso di cointestazione disgiunta del conto corrente l’atto di disposizione del singolo correntista vincola gli altri, dovendosi ritenere attuato col consenso di questi: è stabilito infatti che ogni contitolare del rapporto sia solidalmente responsabile nei confronti della banca per il saldo passivo.

Invero, la previsione di solidarietà posta dall’art.1854 c.c. concerne tutte le operazioni bancarie regolate in conto corrente, compresa l’apertura di credito, e comporta l’assunzione del debito da parte di tutti i correntisti in presenza di una disciplina convenzionale di cointestazione disgiunta del conto(Cass. Civ. n. 9063 del 2017).

Traccia n.1, Sentenza di riferimento_Corte di Cassazione, Sezione 1 civile, Sentenza 7 aprile 2017, n. 9063